Zaključak o prodaji

Akt Suda kojim formalno-pravno započinje sudska prodaja nepokretnosti naziva se Zaključak o prodaji, a isti sadrži informacije o utvrđenoj vrijednosti nekretnine, određivanju načina i uslova prodaje te vrijeme i mjesto prodaje (ako se prodaja nepokretnosti vrši putem javnog nadmetanja).
Postoji mogućnost da stranka u postupku o svom trošku objavi Zaključak o prodaji u sredstvima javnog informisanja, odnosno da o zaključku obavijesti lica koja se bave posredovanjem u prodaji nekretnina. Od objavljivanja Zaključka o prodaji na sudskoj oglasnoj tabli do dana prodaje mora proteći najmanje 30 dana.
Zaključak o prodaji dostavlja se strankama, licima koja imaju prvenstveno pravo namirenja ili pravo namirenja istog ranga kao i tražilac izvršenja, licima koja imaju upisano ili zakonsko pravo preče kupovine i nadležnom organu poreske uprave (u Brčko distriktu BiH nadležnom organu poreske uprave Direkcije za finansije).


Način prodaje nekretnine

U zakonimâ o izvršnom postupku u BiH je specificirano da se sudska prodaja nekretnine prodaje putem usmenog javnog nadmetanja, što znači da je zakonodavac dao prednost ovakvoj vrsti prodaje nekretnine u odnosu na sudsku prodaju nekretnine neposrednom pogodbom, koja predstavlja moguću opciju u zavisnosti od konkretnog slučaja. Kada se radi o sudskoj prodaji nekretnine putem usmenog javnog nadmetanja ročište za prodaju nepokretnosti održava se u sudskoj zgradi, ako Sud nije drugačije odredio, i to pred sudijom pojedincem ili stručnim saradnikom kojeg on odredi (za prodaje nekretnina koje se prodaju prema Zakonu o izvršnom postupku pred Sudom BiH i Zakonu o izvršnom postupku Brčko distrikta BiH ovo ročište se održava pred Sudijom pojedincem).

Ostavljena je mogućnost da se stranke i založni povjerioci čije je pravo namirenja istog ili prvenstvenog ranga u odnosu na tražioca izvršenja mogu sporazumjeti u pisanom obliku najkasnije do prodaje nekretnine na javnom nadmetanju da se prodaja nekretnine izvrši u određenom roku neposrednom pogodbom preko lica ovlaštenog za promet nekretnina,  sudskog izvršioca ili na drugi način.


Uslovi prodaje nekretnina

Uslovi prodaje nekretnine unose se u Zaključak o prodaji i pored ostalih podataka sadrže:

• bliži opis nekretnine s pripadnicima
• naznačenje prava trećih lica koja ne prestaju prodajom
• naznačenje da li je nekretnina slobodna od lica i stvari ili se koristi i po kom pravnom osnovu
• vrijednost nekretnine
• cijenu po kojoj se nekretnina može prodati i ko je dužan platiti poreze i takse u vezi sa prodajom
• rok u kojem je kupac dužan položiti cijenu
• način prodaje
• iznos osiguranja, rok u kojem mora biti dato, kod koga i kako mora biti dato
• posebne uslove koje kupac mora ispunjavati da bi mogao steći nekretninu

Rok u kojem je kupac dužan položiti cijenu ne može biti duži od 30 dana od dana prodaje, bez obzira na to da li se cijena isplaćuje odjednom ili u ratama. Ovaj rok iznosi 6 mjeseci za sudske prodaje nekretnina koje se vrše na osnovu Zakona o izvršnom postupku pred Sudom BiH.


Davanje osiguranja (učešća)

U slučaju sudske prodaje nekretnina putem javnog nadmetanja kao kupci mogu učestvovati samo lica koja su prethodno dale određeni iznos osiguranja (učešća).
Osiguranje (učešće) iznosi jednu desetinu određene vrijednosti nekretnine, s tim što ne može iznositi više od 10.000,00 KM (ovaj cenzus od 10.000,00 KM je određen u slučajevima kada se vrši Sudska prodaja nekretnine prema Zakonu o izvršnom postupku FBiH i Zakonu o izvršnom postupku RS).
Ponuđačima čija ponuda nije prihvaćena vratit će se osiguranje (učešće) odmah nakon zaključenja javnog nadmetanja.


Ročište za prodaju nekretnine

Ročište za javno nadmetanje održat će se i u prisustvu samo jednog ponuđača, dok Sud može na zahtjev lica koja imaju pravo prvenstvenog namirenja, na prijedlog stranke ili drugih lica, odrediti da se ročište za prodaju odgodi ako učestvuje samo jedan ponuđač.


Ko ne može biti kupac nekretnine

Kupac nekretnine ne može biti sudija ili drugo lice koje službeno sudjeluje u postupku prodaje, njihov supružnik i s njima povezana lica (preci, potomci, braća i sestre i njihovi supružnici), izvršenik i njegov supružnik, a ni lice koje prema zakonu ne može steći nekretninu koja je predmet izvršenja.


Prodajna cijena nekretnine

Kada je u pitanju prodajna cijena nekretnine koja se prodaje po odredbama Zakona o izvršnom postupku FBiH i Zakona o izvršnom postupku RS važe sljedeća pravila:

• Na prvom ročištu za javno nadmetanje ne može se nekretnina prodati ispod polovine utvrđene vrijednosti.
• Ako se nekretnina ne proda na prvom Sud će zakazati drugo ročište u roku od 30 dana. Sud će zakazati ročište u istom roku i u slučaju da tri ponuđača sa najvišom ponudom na prvom ročištu nisu uplatila prodajnu cijenu u skladu sa važećim odredbama zakona.
• Na drugom ročištu nekretnina ne može biti prodata za manje od jedne trećine vrijednosti utvrđene zaključkom o prodaji. Početna ponuda na drugom ročištu ne može biti manja od jedne trećine od utvrđene vrijednosti.
• Ako nekretnina ne bude prodana ni na drugom ročištu Sud će u roku od najmanje 15 do najviše 30 dana zakazati treće ročište na kojem nepokretnost može biti prodana bez ograničenja najniže cijene u odnosu na utvrđenu vrijednost.
• Stranke i lica koja se namiruju u postupku mogu se sporazumjeti, izjavom datom na zapisnik, da se nekretnina može prodati nadmetanjem i za cijenu nižu od onih prethodno navedenih.

Ova pravila se na odgovarajući način primjenjuje i u slučaju u kojem se nekretnina prodaje neposrednom pogodbom.

Za prodajnu cijenu nekretnina koje se prodaju po odredbama Zakona o izvršnom postupku pred Sudom BiH i Zakona o izvršnom postupku Brčko distrikta BiH važe sljedeća pravila:

• Na prvom ročištu za nadmetanje ne može se nekretnina prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti.
• Ako se nekretnina ne proda na prvom ročištu, Sud će zakazati drugo ročište na kome se nekretnina može prodati ispod utvrđene vrijednosti, ali ne ispod polovine te vrijednosti.
• Od prvog do drugog ročišta mora proteći najmanje trideset dana.
• Stranke i lica, koji se namiruju u postupku, mogu se sporazumjeti izjavom datom na zapisnik kod Suda da se nekretnina može prodati nadmetanjem i za cijenu niže od onih prije navedenih.

Ova pravila se shodno primjenjuju i u slučaju prodaje nekretnina neposrednom pogodbom.


Ročište za nadmetanje i prodaja (dosuda) nepokretnosti

I u ovom slučaju nisu identična pravila kada se radi o prodaji nekretnine po svim zakonimâ o izvršnom postupku. Tako prema Zakonu o izvršnom postupku FBiH i Zakonu o izvršnom postupku RS važe sljedeća pravila:

• Pošto utvrdi da je udovoljeno uslovima za održavanje ročišta za nadmetanje Sud objavljuje da se pristupa nadmetanju.
• Ako se postupak izvršenja provodi na suvlasničkom dijelu Sud će na prodaju istovremeno ponuditi i suvlasnički dio i cjelokupnu nekretninu. Nakon stavljanja najpovoljnijih ponuda i za suvlasnički dio i za cjelokupnu nekretninu, te nakon ocjene zakonskih uslova Sud će zaključkom odlučiti o konačnom predmetu prodaje.
• Nadmetanje se zaključuje nakon isteka deset minuta neposredno nakon stavljanja najpovoljnije ponude.
• Nakon zaključenja nadmetanja utvrđuje se lista ponuđača koji su ponudili cijenu iznad minimuma i da je nekretnina prodata najpovoljnijem ponuđaču ukoliko su ispunjeni ostali uslovi.
• O prodaji nekretnine najpovoljnijem ponuđaču Sud donosi pisani zaključak koji se objavljuje na sudskoj tabli.
• Smatrat će se da je zaključak dostavljen svim licima kojima se dostavlja zaključak o prodaji, te svim učesnicima u nadmetanju istekom trećeg dana od dana njegovog isticanja na oglasnoj tabli.
• O ročištu za prodaju vodi se zapisnik.

Pravila ročišta za nadmetanje i dosudu određena Zakonom o izvršnom postupku pred Sudom BiH i Zakonom o izvršnom postupku Brčko distrikta BiH se razlikuju od prethondo navedenih u tome što Sud donosi pismeno rješenje (rješenje o dosuđenju), koje se objavljuje na sudskoj tabli.


Prodaja nekretnine neposrednom pogodbom

U slučaju prodaje neposrednom pogodbom Sud će donijeti zaključak pošto utvrdi da je udovoljeno uslovima za punovažnost prodaje. Predmetni zaključak objavljuje se na sudskoj tabli i dostavlja svim licima kojima se dostavlja zaključak o prodaji, kao i kupcu.
Sve gore navedeno vrijedi i primjenjuje se i na prodaju neposrednom pogodbom i odnosi se na postupak sudske prodaje nekretnina po Zakonu o izvršnom postupku FBiH i Zakonu o izvršnom postupku RS.
Prodaja neposrednom pogodbom regulisna Zakonom o izvršnom postupku pred Sudom BiH i Zakonom o izvršnom postupku Brčko distrikta BiH je karakteristična po tome što Sud donosi rješenje o dosuđenju nekretnine prodate neposrednom pogodbom, pošto utvrdi da je udovoljeno uslovima za pravovaljanost prodaje. To rješenje objavljuje se na sudskoj ploči i dostavlja svim licima kojima se dostavlja zaključak o prodaji te nekretnine kupcu.


Polaganje prodajne cijene

Kao i u prethodnim slučajevima zakonske odredbe koje regulišu polaganje prodajne cijene nekretnine se razlikuju.
Tako prema Zakonu o izvršnom postupku FBiH i Zakonu o izvršnom postupku RS za polaganje prodajne cijene nekretnine važe sljedeća pravila:

• Ponuđač sa najvišom ponudom na ročištu plaća ukupnu prodajnu cijenu umanjenu za položeno osiguranje (učešće) polaganjem cijene Sudu u roku koji je Sud odredio, a koji ne može biti duži od 30 dana od dana objavljivanja zaključka na sudskoj tabli.
• Ukoliko ponuđač sa najvećom ponudom ne deponuje prodajnu cijenu u predviđenom roku Sud će zaključkom proglasiti prodaju tom ponuđaču nevaljanom i novim zaključkom odrediti da je nepokretnost prodana drugom po redu ponuđaču koji treba da u roku koji odredi Sud, a koji ne može biti duži od 30 dana od dana prijema tog zaključka, Sudu deponuje prodajnu cijenu. Ukoliko drugi ponuđač ne položi cijenu u predviđenom roku Sud primjenjuje ova pravila i na trećeg ponuđača.
• U slučaju da sva tri ponuđača sa najvišom ponudom ne ispune svoje obaveze plaćanja prodajne cijene u određenim rokovima, Sud može oglasiti da prvo ročište nije uspjelo i zakazati novo ročište.
• Ako je tražilac izvršenja kupac, a ne postoje druga lica čija se potraživanja namiruju iz prodajne cijene prije njega, nije obavezan položiti cijenu Sudu do visine svog potraživanja.

Polaganje prodajne cijene prema Zakonu o izvršnom postupku pred Sudom BiH i Zakonu o izvršnom postupku Brčko distrikta BiH je dosta jednostavnije uređeno. Prema ovim zakonimâ pravila za polaganje prodajne cijene su sljedeća:
Kupac je dužan položiti u Sud cijenu u roku određenom u Zaključku o prodaji, u protivnom, Sud će rješenjem prodaju oglasiti nevažećom i odrediti novu prodaju.
Iz položenog obezbjeđenja (učešća) izmirit će se troškovi nove prodaje i nadoknaditi razlika između cijene postignute na ranijoj i novoj prodaji.
Potrebno je istaći da prema Zakonu o izvršnom postupku Brčko distrikta BiH kupac nije dužan da nadoknadi razliku koja prelazi iznos osiguranja (učešća).


Predaja nekretnine kupcu

Nakon polaganja cijene Sud rješenjem dosuđuje nekretninu kupcu donoseći rješenje o dosudi. Tim rješenjem Sud određuje da se nepokretnost preda kupcu, a zemljišnoknjižnom Sudu da se izvrši upis promjene prava vlasništva te brišu prava trećih za koje je to rješenjem određeno. Protiv rješenja o dosudi nije dozvoljen prigovor, ali se može izjaviti žalba.
Rješenje o dosudi objavljuje se na oglasnoj tabli. Istekom trećeg dana od dana isticanja na oglasnoj tabli smatra se da je rješenje dostavljeno svim licima kojima se dostavlja zaključak o prodaji, te svim učesnicima u nadmetanju.


Zaštita prava kupca nekretnine

Ukidanje ili preinačenje rješenja o izvršenju poslije provođenja rješenja o dosudi nekretnine nema uticaja na pravo vlasništva kupca stečeno prodajom nekretnine prema zakonimâ o izvršnom postupku.