Djelokrug rada Zemljišnoknjižnog odjeljenja

ZEMLJIŠNA KNJIGA

Zemljišna knjiga je javna knjiga i podaci koji se nalaze u zemljišnoj knjizi dostupni su svim zainteresovanim licima.

Zemljišna knjiga je službeni registar stvarnih prava na nekretninama i drugih prava.

Zemljišna knjiga u bosansko-hercegovačkom pravnom sistemu, dakle, označava evidenciju vođenu elektronskom i ručnom obradom podataka o pravnom stanju nekretnina mjerodavnim za pravni promet. Za vođenje zemljišnih knjiga nadležni su Općinski sudovi.

Zemljišna knjiga se sastoji od:

1. glavne zemljišne knjige

2. zbirke isprava

3. pomoćnih registara.

Glavna zemljišna knjiga se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka. Glavna zemljišna knjiga se vodi za jednu katastarsku općinu.

Za jedan zemljišnoknjižni sud vodi se jedinstvena zbirka isprava, koja se sastoji od izvornika, otprava izvornika ili ovjerenih prijepisa isprava na osnovu kojih je izvršen upis u zemljišnu knjigu. Zbirka isprava se čuva trajno i odvojeno od glavne knjige. Pomoćni registri su registar vlasnika, registar parcela i dnevnik.

ZEMLJIŠNOKNJIŽNI IZVADAK

Jedan od najčešćih zahtjeva upućen prema zk uredima je izrada zemljišnoknjižnog izvadka, koji je strankama potreban kao dokaz vlasništva na nekretninama, bilo radi prodaje nekretnine, njenog opterećenja, poklona, zamjene, sječe šuma, i sl.

Prije nego što se krene u potragu za podacima iz zemljišne knjige bilo bi dobro da svaka stranka zna za koju katastarsku česticu traži podatke, te u kojoj katastarskoj općini se nalazi ta čestica. Da bi se to znalo potrebno je doznati u kojim zemljišnoknjižnim ulošcima je moguće pronaći te podatke.

To stranka može pročitati s nekog već poznatog pohranjenog dokumenta koji ima kod kuće (stari zk izvadak, identifikacija parcele koju izdaje katastar, podaci iz ugovora i sl.). Ukoliko takvog dokumenta nema, onda je potrebno potražiti pomoć katastra koji vode evidenciju o novom premjeru i u mogućnosti su da izrade identifikaciju parcele, koja nam jasno pokazuje kojoj kč. novog premjera odgovara kč. starog premjera. Ukoliko se radi o nekoj kč. koja je preuzeta u elektronsku bazu podataka zemljišnoknjižni izvadak se može odmah dobiti.

Prema aktuelnom Zakonu o zemljišnim knjigama postupak upisa u zemljišnu knjigu se pokreće podnošenjem zahtjeva za upis, jer vlasništvo i druga prava na nekretninama nastaju tek sa upisom u zemljišnu knjigu. Formular zahtjeva možete preuzeti preuzeti u prilogu.

Uz zahtjev za upis potrebno je priložiti dokaznu dokumentaciju na kojoj se zahtjev temelji.To mogu biti: notarski obrađeni ugovori, ovjerene kopija sudske odluke koja je osnov za upis, te drugi dokumenti potrebni za upis određeni zakonom.

Uz zahtjev za upis potrebno je priložiti sudsku taksu, koja je različita u donosu na pojedine zahtjeve. Trenutno važeći izvod iz sudskih taksa za zemljišnoknjižni ured možete preuzeti u priloženim dokumentima.

KAKO SE STIČE PRAVO VLASNIŠTVA

Kupovinom nekretnina i potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ne stiče se automatizmom pravo vlasništa nad nekretninom. Potrebno je upisati svoje pravo u zemljišne knjige. Stoga potrebno je da po svakoj obavljenoj kupnji svoje nekretnine podnesete prijedloge za upis u zemljišne knjige. Prijedlog podnesite zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda  na čijem se području nalazi nekretnina koja je predmet kupoprodaje. Po ostvarenom upisu kupac postaje i zemljišnoknjižni vlasnik.

Obratite pažnju da postoji razlika između:

VLASNIČKOG LISTA kojeg izdaje gruntovnica i

POSJEDOVNOG LISTA kojeg izdaje katastar.

Posjedovnim listom ne dokazuje se vlasništvo niti koje drugo pravo nad nekretninom, te na osnovu njega zemljišnoknjižni ured nadležnog suda ne dopušta upis nekretnine u zemljišnu knjigu. O ovoj okolnosti važno je voditi računa prilikom kupovine nekretnine i prezentiranju isprava od strane prodavca.

PRIJE KUPOVINE NEKRETNINE

Prije predaje prijedloga za upis, trebate utvrditi zemljišno knjižno stanje, odnosno da li su nekretnina za koju se predlaže prijenos vlasništva i vlasnik nekretnine UPISANI u zemljišnim knjigama.

Stoga je potrebo da se stranka (kupac) obrati gruntovnici, poznavajući broj katastarske čestice, te zatraži zemljišno knjižni izvadak, koji sadrži sve podatke o određenoj nekretnini kako su oni upisani u zemljišnoj knjizi.

Iz gruntovnog izvatka moguće je uvidjeti ko je vlasnik nekretnina, ima li nekretnina jednog ili više vlasnika, da li je optereĆena hipotekom ili drugim teretom.

Uvid u stanje određene nekretnine, odnosno dobivanje zemljišniknjižnog izvatka omogućeno je svim licima nakon izvršenog plaćanja takse.

KOD KUPOVINE NEKRETNINE

Nekretnine koje su upisane u zemljišnoj knjizi: broj katastarske čestice, opis nekretnine, površina, trebaju biti navedeni u ugovorima stranaka onako kako su upisane u zemljišnoj knjizi.

Ukoliko nekretnine (npr. poslovni prostor ili zemljište) nisu upisani u zemljišnoj knjizi, tada je potrebno prvo upisati nekretninu u zemljišnu knjigu da bi zemljišnoknjižni sud dopustio upis prava za koje se podnosi prijedlog.

UPIS U ZEMLJIŠNE KNJIGE

Za upis u zemljišne knjige kao i KPU potrebno je priložiti:

-Zahtjev za upis.

-Dokazna dokumentacija na kojoj se zahtjev temelji tj. osnov za sticanje stvarnog prava koja je nužna kada se radi o upisu promjene vlasništva.

-Dokaz da je plaćena sudska taksa.

-Rješenje porezne uprave o razrezu poreza na promet nekretninama kod upisa objekata potrebo je priložiti građevinsku i upotrebnu dozvolu.

-Kod upisa stambenih i poslovnih objekata u KPU potrebno je priložiti PS obrazac.

Upis u zemljišnu knjigu dozvoljen je samo uz saglasnost lica koje je u vrijeme podnošenja zahtjeva upisano u zemljišnu knjigu kao nosilac prava vlasništva ili nekog drugog stvarnog prava koje se prenosi. Samim tim ovo odobrenje mora biti sastavni dio dokazne dokumentacije, bilo da je saglasnost dio ugovora ili se u zakonom propisanoj formi naknadno dostavlja.